С двухтысячных годов на российском рынке недвижимости начал развиваться тренд перевода жилой недвижимости в статус нежилых помещений.
На квартиры на первом этаже низкий спрос, по освещенности такие объекты не всегда подходят для комфортного проживания. Закон предусматривает возможность перевода таких помещений в статус нежилых, чтобы использовать объекты под коммерческое использование: под аптеки, супермаркеты, офисы, клиники и т. д.
Целая глава в Жилищном кодексе посвящена переводу. Однако сейчас в большинстве случаев собственники не могут перевести помещения в нежилой фонд. Они получают отказы при обращении с таким запросом, потому что в законе есть противоречие, которое препятствует проведению этой процедуры.
Согласно ст.36 ЖК РФ, для уменьшения мест общего пользования требуется 100%-ое согласие собственников многоквартирного дома. Часто это трактуется слишком утрировано: вплоть до того, что разбор подоконника и установка крыльца считаются уменьшением общего имущества. По факту это неверно, потому что площадь участка на кадастре остается неизменной до проведения перевода и после.
Конечно, при этом важно учитывать баланс интересов жильцов и собственников, которые хотят изменить назначение помещений. Сейчас этот баланс сдвинут в сторону жильцов многоквартирных домов и задача – уравнять права обеих сторон.
Собрать 100% согласие собственников многоквартирного дома зачастую невозможно. Некоторые не проживают в доме, кто-то не вступил в наследство, а есть те, кто откровенно злоупотребляет правом и принципиально не дает согласие на перевод.
Из-за такой трактовки закона в России приостановился процесс перевода жилых помещений в нежилые, что мешает развитию малого бизнеса и тормозит развитие рынка недвижимости в стране.
Чтобы устранить эти противоречия в ст.36 ЖК РФ необходимо внести поправки и разъяснить, что является уменьшением мест общего пользования.
В нашей стране очень важно, чтобы магазины первой необходимости, аптеки, парикмахерские, зоомагазины и прочие социальные услуги имели возможность открыться на первых этажах многоквартирных домов, особенно в новых жилых кварталах.
Эта мера расширит социальную инфраструктуру в жилых массивах, позволит жителям получать необходимые услуги и создаст рабочие места вблизи дома. Как следствие частично разгрузится транспортная сеть и дороги.
Спрос на коммерческие помещения в жилых домах от малого бизнеса и самозанятых растет с каждым месяцем, это будет способствовать и развитию бизнеса в стране, т. к. не все могут позволить себе помещения в торгово-офисных центрах. Поэтому внесение таких поправок в ближайшее время своевременная, актуальная и необходимая задача
В Комитете по строительству и в Комитете по управлению недвижимостью «ОПОРЫ России», уже предлагалось скорректировать законодательство, и эта работа продолжается.
В ближайшее время будет проведен круглый стол с участием предпринимателей, экспертов и депутатов, чтобы еще раз обозначить эту проблему и сдвинуть с места вопрос с поправками в закон.
Это позволит урегулировать процессы перевода жилых помещений в статус нежилых и поддержать развитие микро и малого предпринимательства.
Светлана Гоненко, создатель профессии «Специалист по оформлению перепланировок», член «ОПОРЫ России»
